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上海城区商业“卷帘门”根源何在？
[来源： | 作者： | 日期：2015-01-23 14:26:58 | 浏览次]
淮海路最繁华的地段西起陕西南路，东至西藏南路，这里老字号食品香气逼人，百货店琳琅满目，在过去一百多年里，淮海路淋漓尽致地展现了这座城市独有的人文底蕴与商业气息，也成为不少老上海人心中浪漫与时尚的代名词。然而近两年来，随着芭比旗舰店、Me&City旗舰店、第一百货、二百永新、万得城等接二连三地撤离或关店，淮海路这条老牌商业街似乎显得有些“落寞”。赛博数码广场、G2000旗舰店、乔丹体育、苏菲雅婚纱等数家门店也暂停营业……2.2公里长的淮海中路，十几家店铺同时关门。
无独有偶，前段时间位于中山公园商圈的LVMH集团尚嘉中心也关门了，这家主打顶级奢侈品品牌的百货也逐渐没落。上海中心城区商圈或是商业街究竟是商业设施饱和后遭遇的尴尬，还是上海向国际化大都市转型过程中经历的阵痛呢，亦或是上海商业规划滞后于城市发展的步伐呢？这是值得我们深思的问题。
首先我们先通过一组数据来分析一下当前的上海商业设施总量的情况。据统计，截止2014年末本市商业设施面积的供给已达6650万平方米，其中超过5万平方米的特大型购物中心已达130家，本市人均商业面积高达2.8平方米，超过香港人均商业面积1.3平方米的2.1倍，超过伦敦人均商业面积0.9平方米的3倍，超过纽约人均商业面积1.1平方米的2.5倍，超过东京人均商业面积1.3平方米的2.1倍。更有甚者，据有关资料反映，2015年本市还将有300万平方米的商业设施将建成后投放使用，其中特大型购物中心还将建成投放36个，预计未来三年上海人均商业面积将迅速突破3平方米。可以看出，当前上海商业建筑总体上已明显供大于求，而且都集中于中心城区核心商圈，对于远郊有待发展的人口导入地区的商业设施又有所缺失。中心城区这些已建成的大型商业设施不仅自身面临着迅速沦为“死城”的危局，同时也正在对本市原有的良好商业环境形成严重的杀伤。未来如果不加以控制，上海商业发展将出去布局失衡、结构失衡的双重矛盾中，商业用地开发将处于严重的失控状态。
针对这一现象，笔者特意采访了上海市流通经济研究所常务副所长汪亮研究员。作为长期关注上海商贸业发展的专家，汪亮研究员认为，造成这一现象最主要的原因是，当前商业规划缺乏法定的刚性支撑，常常被作为一种毫无约束性的建议性规划而在布局建设中遭到忽视，出于各区域间的低端模仿式竞争目的，商业地产开发的冲动难以抑制，直接导致土地集约利用率被降低，商业资源被分散，商业设施利用率不高，同质化的重复建设，业态业种高度类同，最终导致商业用地的产出效益不断降低。与此同时，大量非商业经营专业的开发主体进入商业开发市场，通过以出租店铺柜面的模式热衷商业地产经营，不仅导致商业租金一路攀升，使不少优质实体商业最终难以维继，而且还导致商业质量普遍的迅速下降，本市商业竞争力逐渐沦丧，中心城区繁荣繁华的商业生态一再被打破，对高端商务资源集聚的中央CBD区域的亿元楼宇群落的平稳发展造成隐性的负面影响。商业的生态变化在不久的将来必将直接影响商务环境的变化。
对于商业规划是否需要通过建立地方的条例来提高其刚性的执行力度的问题，实际上存在着两种不同的意见。一种意见认为，商业规划必须通过地方立法来加以刚性的规范，使它更具科学性，以此来提高土地的利用效率和增强土地的产出效益，进而永保商业可持续发展的韧劲。另一种意见则认为，商业本身是一种竞争性行业，它的土地供给和布局建设必然应由市场发挥资源的配置作用，无需政府通过规划来予以刚性布局。那么商业的规划布局是否需要刚性的规划来予以规范布局呢？
汪亮研究员认为，如果不需要刚性的规划，那么显然需要有两个前提条件，那就是第一本市的土地资源足够充沛，可以任由市场决定来进行不断地调整；第二商业的建筑设施可以随时的拆建，任由市场来进行配置。而客观情况却恰恰与其相反。本市的土地资源非常稀缺，尤其是中心城区的土地资源更为稀缺；其次城市建筑的拆建并非可以如此的奢侈和如此随心所欲，而是需要非常慎重的。从土地资源节约利用的角度出发，城市商业的布局和对土地的开发利用，确实必须是需要由政府的专业行政部门来进行统一的刚性布局规划的。在规划的区域范围内安排进入何种业态业种，这倒是应由市场来发挥资源配置的决定性作用。
针对未来上海商业设施和商业业态如何合理高效地规划，汪亮研究员提出了以下六点建议。
首先，要统一思想，推进地方立法。建议从提高本市土地节约和集约利用、提高土地产出效益、以及优化本市商业结构、提高商业效益、保持本市商业竞争力、减少资源浪费的角度，统一各部门的思想认识，把商业规划作为重要的城市功能规划和重要产业规划融入到本市的总体规划之中，推动地方立法，制订《上海市商业规划条例》，赋予商业规划以刚性，在市级层面对商业规划的组织实施加强管理。
其次，要加强实效，提高规划质量。商业规划事实上是一个更具专业性和难度更高的产业规划。建议本市在编制城市总体规划时，针对商业规划要形成形态、功能、产业等三项合一的规划形态，由市级商务行政部门根据人口的分布和功能的修正，先行编制全市的商业功能布局规划，然后交由规划行政部门将其纳入全市的总体规划之中，并以此形成规划工作的法定机制。在规划修编时充分听取商务行政部门的意见，以此降低商业规划在实际操作中的随意性，提高商业规划乃至总体规划的质量。
第三，要总体控制，强化规划刚性。建议在现行的规划机制下，在推动商业规划的地方立法过程中，赋予市级商务行政部门对控制性详细规划中的商业功能布局调整权和商业功能规划不合理部分的否决权，同时要强化市区两级政府在规划中的调控职责，既要加强市和区的规划联动，又要强化各司其职，严肃流程和控管，使商业和商务等服务业配套的建设设施的供给在总量上得到控制，并逐渐使商业设施的供需结构趋于平衡。
第四，要分类管理，优化商业结构。本市商业规划要立足于中长期的发展目标，对中心城区尤其是中央CBD高端商业商务集聚区和远郊城市化发展中的人口导入区，实施规划的分类管理，要通过总体规划在中远郊适度科学的布局建设大型社区商业，满足人口导入的生活居住的消费需求，严格控制中心城区的商业设施建设规模和供地数量，通过商业的中长期规划优化本市商业结构，使商业规划切实地起到适度发展增量、优化存量、控制总量的实效。
第五，要升级发展，明确长期目标。商业规划事实上是一个城市整体战略布局规划中的重要组成部分，到2020年上海要建成以“四个中心”为核心的社会主义现代化国际大都市，到2050年上海更要建成具有强大的资源配置能力的全球城市，那么上海商业必然要与本市总体发展战略目标保持一致，同步地迈入各个重要的历史节点时期。为此建议上海既要全面的规划完善以满足本地消费为目标的不同类型的社区商业，更要着眼中长期规划满足国际消费的国际化商圈，为上海的城市发展创造更好的营商环境,，并且要通过商业规划的立法来进一步推动本市商业由规模数量型向质量内涵型转型升级发展。
最后，要。提高质量，优选开发主体。要牢牢记住并汲取上世纪九十年代本市在批发市场建设热中的冲动而带来的深刻教训，也是认为应任由市场来配置资源，也是认为市场建设越大越好，十余后被实践证明此举完全失败，历史遗留下来的问题至今仍难以消化和解决。与此同理，过去三十多年本市不少商业设施建成后，由于政府缺乏经验或缺乏必要的调控手段，导致被开发商小分割后予以出售，不仅由于产权问题带来了许多麻烦，而且还导致不少商圈的商业质量普遍下降，因此建议未来在规划的商业发展区域内，要摒弃以往以商业地产开发带动旧城改造的传统思维，对于商业项目不能一味地依赖于普通房地产开发商，而必须通过优选具有一流资质的商业资源集成商为开发主体，以此确保商业项目建成后的统一管理、统一营销，保持上海商业的品质，重塑上海商业的国际竞争力。
因此，对于一座正在走向国际大都市、并且在未来三十年要走向全球城市的现代化特大型城市而言，商业规划的刚性和可操作性是至关重要的，也是未来上海商业健康有序发展的重要法宝。
(原标题：频现上海中心城区商业“卷帘门”现象的根源何在？）
责任编辑：rongyan
